Jelzem – bár a példa öröklést hoz fel, valójában hasonló eset váláskor, közös vásárláskor is megeshet.
Tegyük fel, hogy négy testvér örököl egy házat, mindegyikük egynegyed részt. Hárommal minden rendben, de a negyediknek több régi hiteltartozása van. Ilyenkor könnyen felmerül a kérdés: rámehet-e az egész vagyon a felelőtlen emberke tartozására?
Alapesetben nem. Nem ennyire éles a helyzet. A másik három ember nem válik adóssá azért, mert közösen örököltek azzal, akinek tartozásai vannak. Ha azonban a nem fizetett hitelek miatt végrehajtás indul, az adós tulajdonában lévő egynegyed rész végrehajtás alá kerülhet.
És ha valami kerülhet, akkor kerülni is fog…
A többiek háromnegyed része ettől még az ő tulajdonuk marad, de attól még az egyik tulajdoni hányad problémája akár mindegyikük életét megkeserítheti. Főszabály szerint, ha nem valamennyi tulajdonostárssal szemben folyik végrehajtás, csak az adós tulajdoni hányadát árverezik.
1. Ki lehet fizetni a tartozást
Ez a legegyszerűbb eset. Ha az adós örökös rendezi a tartozását, vagy sikerül olyan megállapodást kötnie a hitelezőkkel, amely mellett a végrehajtás megszűnik, az ingatlan maradhat a négy örökös közös tulajdonában.
A gyakorlatban persze éppen azért indul végrehajtás, mert erre nincs pénz. Ha több tartozás is felhalmozódott, sokszor már a rendezés sem olyan egyszerű. Innentől más megoldást kell keresni.
2. A többiek kivásárolhatják
Ha valamelyik testvérnek – vagy akár többüknek együtt – van rá lehetősége, megvehetik az eladósodott örökös egynegyed részét.
Amíg nincs végrehajtás, ez egy normál adásvétel. Ha azonban a végrehajtási jog már rákerült a tulajdoni hányadra, nem elég egymás között megírni egy szerződést és kifizetni az örököst. Bizonyos feltételekkel a végrehajtó közreműködésével még az árverés előtt közvetlenül is eladható az adós tulajdoni része egy már meglevő vevőnek, például valamelyik másik tulajdonostársnak. A vételárból a végrehajtás szabályai szerint rendezik a tartozást.
Ez sokszor jobb megoldás lehet annál, mint megvárni az árverést és azt, hogy ki jelentkezik vevőnek.
3. El lehet adni az egész házat
Ha egyik örökös sem ragaszkodik az ingatlanhoz, sokszor ez a legtisztább út. A négy tulajdonos együtt eladja a házat, az adós örökösre jutó vételárrészből rendezik a végrehajtással érintett tartozást, a többiek pedig megkapják a saját részüket.
A gond általában ott kezdődik, hogy sokszor két testvér vagy örökös sem ért egyet, nemhogy négy.
Itt persze számít, milyen terhek vannak már bejegyezve, ezért egy konkrét eladásnál ezt ügyvédnek és szükség esetén a végrehajtónak is rendeznie kell. Nem kis gond az sem, ha az adós tartozása nagyobb, mint a rá eső ingatlanrész értéke. Ilyenkor előfordulhat, hogy neki az eladásból már nem jut pénz, és a vételárrészéből ki nem fizetett tartozása továbbra is megmarad.
4. Ha senki nem csinál semmit, jöhet az árverés
Nem jó ómen, de néha más megoldás nincs.
Ha csak az egyik örökössel szemben folyik végrehajtás, főszabály szerint nem az egész házat, hanem az ő tulajdoni hányadát árverezik el.
Ilyenkor állhat elő az a faramuci helyzet, hogy a nagypapa kétszintes házikójának egynegyede egy teljesen idegen ember tulajdonába kerülhet. Tulajdonostárs lesz.
A többieknek azonban van egy előnyük: tulajdonostársként előárverezési joguk lehet. Magyarul, ha valamelyikük vállalni tudja az árverésen kialakult legmagasabb vételárat, szabályos eljárás mellett beléphet a külső vevő helyére. Mondjuk – ha nincs rá pénz, ez nem nagy segítség. A tulajdonostárs elővásárlási joga végrehajtási árverésnél is gyakorolható.
Van egy másik lehetőség is. Az adós tulajdonostársai az árverés kitűzéséig együttesen kérhetik, hogy ne csak az egynegyed részt, hanem az egész ingatlant árverezzék el. Ebben az esetben a nem adós tulajdonosok saját részére nem terhelődik az adósságból semmi: az ő tulajdoni hányadukért járó pénzt megkapják, az értékesítés rájuk eső költségének levonása mellett.
És ha egyszerűen nem tudnak megegyezni?
A közös tulajdonból senkit nem lehet arra kényszeríteni, hogy örökké benne maradjon. Nem kötheted ki, hogy én nem adom el, és benne fogok élni, így aztán kénytelenek vagytok ezt elviselni. Bármelyik tulajdonostárs kérheti a közös tulajdon megszüntetését. Megegyezhetnek abban is, hogy valamelyikük kifizeti a többieket, ha pedig nincs megegyezés, végső soron bíróság dönthet a közös tulajdon megszüntetéséről.
Egy átlagos családi háznál a természetbeni negyedelés nyilván ritkán életszerű. A tulajdoni hányad ugyanis nem azt jelenti, hogy az egyik örökösé a nappali, a másiké a hálószoba, a harmadiké a konyha.
Az egyik örökös tartozását tehát nem örökli meg a másik három. A problémáját viszont könnyen megkapják mellé. Ha a tartozás miatt egy idegen tulajdonostárs kerül a házba, vagy emiatt az egész ingatlannal kezdeni kell valamit, az már minden tulajdonost érint.
Éppen ezért ilyen helyzetben általában nem az a legjobb megoldás – jobb, ha hallgatok…
Minél hamarabb kiderül, mekkora adóssággal állnak szemben, annál nagyobb az esélye, hogy még akkor tudnak együttesen lépni, amikor nem kell beengedni egy idegent egy esetleg ténylegesen megoszthatatlan tulajdonba.
Fotó: Pixabay/stevepb
